У меня есть друг, который должен был переехать в новую квартиру еще два года назад. Но застройщик многоквартирного дома, в котором он приобрел квартиру по договору долевого участия (далее – ДДУ), приостановил строительство. Мой друг решил победить врага любой ценой: писал жалобы на застройщика в прокуратуру, обращался в СМИ, ходил на митинги, срывал выступления застройщика на выставках недвижимости, выиграл суд по взысканию неустойки за просрочку передачи квартиры. Планируя следующий шаг, он спросил меня: сдвинется ли процесс строительства дома с мертвой точки, если он и все члены инициативной группы дольщиков дома подадут заявления на включение их в реестр «обманутых дольщиков»?
Критерии признания дольщика обманутым
Словосочетание «обманутые дольщики» стало использоваться самими дольщиками, для которых обещание застройщика ввести дом в эксплуатацию оказалось сплошным обманом. На законодательном уровне предусмотрен реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов. Для признания гражданина пострадавшим он должен отвечать одновременно нескольким критериям.
-
Просрочка передачи квартиры застройщиком дольщику составляет более 6 месяцев или в отношении застройщика введена любая из процедур банкротства. Обратите внимание, если вы с застройщиком подписали дополнительное соглашение к ДДУ, по которому согласились перенести сроки передачи квартиры, то 6 месяцев должно истечь с момента установления нового срока передачи квартиры.
-
Дольщик приобретал квартиру по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214. Если гражданин вступил в строительный кооператив, или подписал предварительный договор купли-продажи, или присоединился к иной схеме застройщика, то в реестр он не будет включен.
-
Дольщик в сроки, указанные в ДДУ, оплатил стоимость квартиры. Просрочка оплаты долевого взноса даже в пару дней автоматически влечет отказ в постановке в реестр.
-
Застройщик не передал квартиру дольщику по акту приема-передачи.
-
У застройщика проблемного объекта отсутствует правопреемник, к которому может быть предъявлено требование о передаче квартиры.
-
Застройщик не обеспечил выполнение своих обязательств поручительством банка или не заключил договор страхования гражданской ответственности. К этому критерию также относится ситуация, когда застройщик имеет поручителя-банк, застраховал ответственность, но банк/страховая организация были ликвидированы.
-
Дольщик отсутствует в реестре. Если дольщик каким-то образом умудрился купить квартиры в нескольких долгостроях, то запись в реестре о дольщике будет включена только по одному из них.
-
Отсутствие «двойной продажи» квартиры (привлечение денежных средств 2 или более граждан на 1 помещение).
Источник фото:
Требования к долгострою
Реестр пострадавших дольщиков ведется в отношении далеко не всех строящихся многоквартирных домов. Проблемным объектом по смыслу закона является многоквартирный дом, который не был достроен и введен в эксплуатацию застройщиком по объективным причинам. Заведомо недобросовестные и незаконные действия застройщика при строительстве и продаже квартир дома не позволяют гражданину попасть в реестр. К таким действиям, помимо вышеуказанных «двойных продаж», относятся:
-
Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором не завершено строительство дома.
-
Строительство объекта осуществляется на земельном участке, на который не зарегистрировано право собственности, либо в отсутствие договора аренды, субаренды, договора безвозмездного пользования.
-
Земельный участок под многоквартирным домом не предназначен для строительства на нем дома (имеет иной вид разрешенного использования).
В договоре обычно застройщик отражает основания правообладания земельным участком; если вы не видите такого пункта в тексте ДДУ, то стоит задать соответствующие вопросы застройщику, чтобы не подвергнуть себя риску остаться и без квартиры, и без денег. Самостоятельно узнать информацию о лице, владеющем земельным участком, характеристиках и обременениях земельного участка можно в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН.
Зачем нужен реестр пострадавших граждан?
Реестр пострадавших граждан ведется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, то есть в каждом регионе существует свой специальный орган. Учитывая сведения реестра, субъектом РФ разрабатывается программа помощи и поддержки дольщиков. В рамках таких программ могут быть предусмотрены следующие мероприятия:
-
выделение субсидий для завершения строительства дома;
-
снятие арестов с активов застройщика с целью финансирования завершения строительства;
-
поиск соинвестора, который достроит дом и перезаключит ДДУ с гражданами;
-
предоставление гражданам помещений во временное пользование из резервного фонда жилья субъекта РФ на время окончания строительства дома;
-
реструктуризация задолженности застройщика перед ресурсоснабжающими организациями, без погашения долга перед которыми дом остается неподключенным к инженерным сетям;
-
согласование льгот по аренде земельного участка, на котором находится дом;
-
предоставление персональной поддержки в виде единовременных выплат многодетным семьям, ветеранам Великой Отечественной войны и др.
Помощь не оказывается всем гражданам, однако увеличение количества дольщиков в реестре по жилым комплексам одного застройщика является сигналом для органов государственной власти региона для оказания содействия дольщикам в борьбе с застройщиком. Если в реестре нет ни одного заявления от дольщика дома, то поддержки от государства вряд ли стоит ждать.
Помимо этого, реестр «обманутых дольщиков» является официальным источником информации, на который можно сослаться, например, в суде. Когда дольщик взыскивает с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры, а также компенсацию морального вреда, шансы удовлетворения судом данных сумм в максимальном размере у тех дольщиков, которые включены в реестр. В этом случае суд не ставит под сомнение добросовестность дольщика («потребительский экстремизм») и стремится применить все меры ответственности к застройщику, которые предусмотрены законом и ДДУ.
Реестр пострадавших граждан находится в свободном доступе, поэтому тем, кто еще только планирует приобретать квартиры, можно и нужно с ним ознакомиться, чтобы понимать, как обстоят дела у конкретного застройщика, является ли он надежным.
Таким образом, хотя сам по себе реестр вам квартиру не построит, но значительно увеличит ваши шансы на ее получение в будущем + на получение различных компенсаций от застройщика.
