Как продать квартиру, если собственник – ребенок?

Несколько лет назад мой бывший муж подарил нашему ребенку квартиру-студию, чтобы сын после поступления в университет мог жить отдельно от родителей в своей квартире. Сейчас у меня есть денежные накопления, и я хочу добавить к ним сумму от продажи этой квартиры и купить нормальную по площади однокомнатную квартиру. Подскажите, хлопотно ли оформлять продажу квартиры ребенка или проще подождать достижения им совершеннолетия? Сыну 16 лет. Слышала, что для оформления сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства, но помню, что дарение квартиры бывшим мужем было без участия органов опеки и попечительства. Какие требования к продаже квартиры ребенка?

Откладывать момент продажи старой квартиры и покупки новой до достижения совершеннолетия ребенком не нужно. Продажа квартиры ребенка законом не запрещена, тем не менее государство защищает интересы детей и предусматривает четкий алгоритм действий при совершении сделки.

Сбор документов

Сделку по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего следует начать с визита в органы опеки и попечительства (далее – органы опеки) в целях уточнения перечня документов, необходимых для получения предварительного разрешения (постановления) на совершение сделки. Конкретный список документов варьируется в зависимости от региона страны и деталей сделки. Чаще всего речь идет о следующих документах:

• заявление на выдачу предварительного разрешения органов опеки (до 14 лет – подается законными представителями ребенка, после 14 лет – самим ребенком);
• документы, удостоверяющие личность законных представителей;
• паспорт ребенка, а до 14 лет – свидетельство о рождении;
• выписки из ЕГРН на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
• технические паспорта, поэтажные планы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
• справка о месте регистрации ребенка (по форме 9);
• документ, подтверждающий открытие расчетного счета в банке на имя ребенка (для случая перечисления денежных средств на банковский счет от продажи квартиры);
• документ, подтверждающий рыночную стоимость отчуждаемого и приобретаемого жилья (отчеты об оценке).

Источник фото: shutterstock.com

Отчеты об оценке

Одними из самых информативных документов для органов опеки являются отчеты об оценке стоимости квартир, участвующих в сделках. Эксперт, проводящий оценку, является «глазами» органов опеки. Он выезжает на квартиру, осматривает, делает фотографии, исследует множество факторов: планировка, отделка, санитарное состояние, площадь жилья, месторасположение относительно социально значимых объектов и т. п. По результатам всех действий формирует отчет о реальной стоимости квартиры на рынке. При выборе оценщика необходимо обратить внимание на две вещи: является ли оценщик действующим членом саморегулируемой организации (далее – СРО) и имеет ли полис страхования ответственности. Полис подтверждает, что деятельность оценщика застрахована от ошибок перед клиентами, то есть при наступлении страхового случая страховая компания компенсирует убытки, вызванные ошибками оценщика. Требование о вступлении в СРО является обязательным, проверить членство можно, попросив у оценщика свидетельство о членстве/выписку из реестра членов СРО и посмотрев сайт СРО, членом которого является оценщик. На сайте СРО всегда в открытом доступе имеется реестр всех членов СРО, в котором по реестровому номеру отражаются сведения о текущем статусе оценщика (действующий или нет).

Предварительное разрешение органов опеки и попечительства

В течение 15 дней с даты получения полного комплекта документов органы опеки рассматривают предоставленные документы и принимают решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего. Разрешение необходимо и в случаях, когда несовершеннолетний не является единственным собственником квартиры, а имеет долю в продаваемой квартире наряду с другими сособственниками. В обязательном порядке разрешение требуется также (помимо сделок по отчуждению имущества):

• в сделках, где имущество несовершеннолетнего сдается внаем, в аренду, в залог, в безвозмездное пользование;
  
• в сделках, которые влекут отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки доли, от участия в приватизации, от наследства или иной отказ от принадлежащих ему прав;
  
• в сделках по разделу имущества;
  
• в сделках, влекущих уменьшение стоимости имущества.
  

Применительно к сделке по отчуждению недвижимого имущества органы опеки проверяют, как изменится имущественное положение ребенка после продажи квартиры. Важно, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшались, поэтому органы опеки разрешают отчуждение квартиры при следующих условиях:

• одновременно с продажей квартиры будет приобретена другая квартира, которая по площади больше, чем продаваемая. Если площадь альтернативной квартиры такая же, то для органов опеки необходимо подтвердить, что условия проживания в этой квартире лучше (уровень благоустроенности выше, предусмотрена отдельная комната для ребенка) либо новое жилье расположено в районе с более развитой инфраструктурой (детский сад/школа ближе к дому). Если ребенок – собственник доли в праве собственности на продаваемую квартиру и предлагаемая для покупки новая квартира меньше по общей площади, то органы опеки дадут разрешение при условии увеличения доли ребенка в новой квартире;
  
• перечисление денежных средств от продажи квартиры на депозитный счет банка, открытый на имя ребенка. Такой вариант допускается реже и связан с тем, что новая квартира несовершеннолетнего покупается в другом регионе (или городе), то есть между продажей квартиры и покупкой новой существует временной интервал. Это так называемая отложенная сделка. Для покупки новой квартиры вновь придется получать разрешение органов опеки на использование денежных средств, находящихся на счете, открытом на имя ребенка. Обращаю внимание, что органы опеки идут на такую схему («разрешение на перечисление денег от продажи на банковский счет»), только если продаваемая квартира ребенка не является единственным жильем, то есть после продажи и до покупки новой квартиры у ребенка остается место проживания. Например, ребенок проживает в квартире родителей, которая не участвует в сделках. Также перечисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет, принадлежащий ребенку, возможно, когда покупка иной недвижимости не планируется, но ситуация является исключительной: к примеру, для оплаты дорогостоящего лечения ребенка.

Источник фото: shutterstock.com

Составление и обязательное удостоверение договора нотариусом

При наличии предварительного разрешения органов опеки можно приступать к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Все мы понимаем, что до 18 лет ребенок не является самостоятельным лицом. Несовершеннолетние подразделяются на две категории: дети в возрасте до 14 лет (малолетние) и дети в возрасте от 14 до 18 лет. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, от их имени совершать сделку по отчуждению недвижимого имущества, в том числе подписывать документы, могут только законные представители: родители, усыновители, опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают большими правами, в связи с этим участвуют в сделке сами, но с письменного согласия законных представителей. Такое письменное согласие не имеет формы отдельного документа, а указывается по тексту договора купли-продажи: «Ф. И. О. ребенка (с указанием даты рождения), действующий с согласия законного представителя – родителя Ф. И. О. (с указанием данных свидетельства о рождении ребенка)».Часто возникают вопросы о том, должно быть получено письменное согласие обоих родителей или достаточно одного? Получение согласия обоих родителей в обязательном порядке не предусмотрено действующим законодательством, поэтому в рассматриваемой ситуации согласие бывшего мужа не потребуется.

Договор купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего удостоверяется нотариально, вследствие чего в удостоверительной записи нотариуса на договоре будет зафиксировано, что договор подписан с согласия законного представителя, личность которого нотариусом установлена, полномочия проверены. Нотариус проконтролирует, чтобы на момент подписания договора купли-продажи было получено разрешение органов опеки на отчуждение квартиры несовершеннолетнего. Таким образом, обязательное участие нотариуса в сделке является дополнительной гарантией того, что законные представители ребенка действуют в его интересах. Кроме того, нотариус исследует условия составленного договора купли-продажи недвижимого имущества на предмет рисков, которые могут быть заложены в текст договора покупателями квартиры. После удостоверения нотариусом договора пакет документов может быть подан на государственную регистрацию перехода права собственности сторонами самостоятельно через МФЦ или Росреестр либо также посредством нотариуса, который направит документы в электронном виде в Росреестр.